Par Daniel WHILE, MRICS, Directeur Recherche & Stratégie
de Primonial REIM.
Alors que le monde traverse une crise d’une nature inédite, et dont l’une des caractéristiques est l’évolution rapide de l’information, il nous a paru utile de partager notre vision des évènements et de leur impact sur les marchés immobiliers.
L’immobilier de bureaux : un choc en trois temps
Le bureau est depuis 20 ans le produit phare de l’investissement institutionnel en immobilier en France. Il représente chaque année environ 60% du volume d’investissement immobilier global et monte à 70% pour l’immobilier d’entreprise. Par conséquent il représente l’essentiel des détentions institutionnelles d’immobilier. Il est pour les institutionnels un actif, généralement de détention longue (8-10 ans) et dont la vocation est d’apporter un flux régulier de revenu locatif. C’est la raison pour laquelle les opérations core, dans des localisations matures, ont été privilégiées aux opérations plus spéculatives. Sur la période 2010-2020, la compression des taux a cependant permis de générer des plus-values latentes considérables pour les investisseurs qui s’étaient positionnés en début de cycle.
Le « Grand Confinement » (Terme utilisé par le FMI dans son rapport The Great Lockdown, Avril 20) n’a pas eu d’impact immédiat sensible sur les recouvrements de loyers des bureaux, comme il en a eu pour les commerces et les actifs hôteliers. La majorité des bureaux détenus par des investisseurs institutionnels, loués à de grandes entreprises dans des marchés locatifs matures, ont moins souffert que les bureaux de plus petite taille loués à des PME. L’activation de Plans de Continuité d’Activité, l’existence d’une trésorerie abondante, et d’une diversification des métiers, a clairement joué en faveur des grandes entreprises. Immobilièrement, les stratégies core ont été récompensées. Au niveau de l’investissement, le flux de transactions en immobilier de bureaux se poursuit, sous la forme de la finalisation des opérations qui avaient été engagées avant mars. Si la tonalité générale des investisseurs est au « wait & see », une grande partie d’entre eux n’a pas posé le stylo et un certain nombre de transactions en bureaux se sont effectuées depuis mars, à des niveaux de valorisation conformes aux taux de capitalisation antérieurs. En tout état de cause il n’y a pas aujourd’hui d’illiquidité du marché des bureaux.
